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SOUKI STAFF 土地活用BLOG

神戸の設計事務所スタッフの土地活用ブログ

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今後の不動産に対する投資と活用の将来性について(35)

今後の不動産に対する投資と活用の将来性について(35)

前回から特定居住者用マンションの説明をいたしております。

今回は前回ご案内しましたように学生用マンションについて説明いたします。


学生用マンションは、自宅から大学への通学が困難な学生が居住するマンションです。

近年の少子化に伴い、子供一人にかける費用が増加してきたことに加えて、

学生自身が居住空間の質の向上を求めるようになってきたため、

建物形態がアパートからマンションに移行してきました。

特に女子学生の増加に伴い、セキュリティの完備したマンションの需要が増えてきました。


学生用マンションの立地条件を考えてみましょう。


大学へ30分から40分以内で通学できるところが最低条件ですが、

大学に近ければよいかというとそうとも限りません。


地価が高騰した1980年代には、首都圏でいえば、

東京の八王子に中央大学を始めとするいくつかの大学が校舎を移転しました。

大学の近辺には多くの学生向けのアパートが建てられました。

大学付近に土地を持つ農家の地主たちは絶好のチャンスと思いアパートを作りました。

確かに始めはアパートは満室になりました。


しかし、新入生の時はみんな大学に近くて良い住居と感じましたが、

キャンパスだけでなく、日常生活も都会から隔離されているため、

1年も過ぎるとアルバイトをするには通勤が困難で、

住居が大学に近いために大学の友達のたまり場になるというような

デメリットが出てきてアパートから出ていく学生が多くなりました。


この流れは現在も続いていて、首都圏だけでなく

郊外に大学を移している地域の皆様には、

どういう立地条件が学生にとって住みやすいか

ということを知っていただきたいと思います。


学生用マンションに関しましては次回も引き続いて説明してまいります。


    抜粋:マイベストプロ神戸 平川雅勝「コラム」より

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今後の不動産に対する投資と活用の将来性について(11)

今後の不動産に対する投資と活用の将来性について(11)


多くの土地を所有している地主にとっての一番の悩みは、

所有土地をいかに守り続けていくかです。

よく三代続くと土地はなくなってしまうと言われますが、

それは次の理由からです。


評価額50億円の財産を妻と子供一人が相続すると、

妻の相続税も含めると二代目の子供には20億円の財産が残ります。

子供が常に1人で、その妻がいるとすれば、

三代目の子供には10億円と、財産は5分の1に目減りしてしまいます。

さらに四代目では6億円と、初めの10分の1近くまで目減りしてしまいます。

目減りしてしまう原因が相続税にあることは間違いありませんが、

この場合は財産が何も生み出していない場合を表しています。

しかし財産がもし年間手取りで2~3%の収益を生み出していて、

相続が20~30年ごとに起きると仮定すると、

収益を納税資金として積み立てておくことにより、

各代では相続税の支払いによる目減りを防ぐことも可能です。


ここで、相続に関する予備知識として相続税評価額とは

一体どういうものなのか説明させていただきます。

土地の値段といっても、実際には売買取引時価(実勢価格)や

公示価格、路線価、固定資産評価額などといった価格がいくつもあります。

そのため、土地は一物四価の商品とも言われます。

ただし、相続税、贈与税では相続税評価額は

路線価(大体実勢価格の70%から80%)

で評価することになっております。

路線価とは国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段となります。

相続税や贈与税では、土地は路線価方式、

または倍率方式という評価方法で評価します。

毎年1月1日が評価時点となり、8月上旬ごろに公表されます。

路線価を閲覧したいときは、

国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用されるといいでしょう。

大体1億円で購入した土地なら7千万か

8千万円で評価されると考えてよろしいでしょう。


このことを踏まえ、次回はいかに有効に活用し、収益を生み出し、

そして資産を守っていくかをメインにお話しして参ります。


  抜粋:マイベストプロ 平川雅勝『コラム』より



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今後の不動産投資の将来性について(6)

今後の不動産投資の将来性について(6)


住宅地の場合は商業地と違って、土地から収益を上げることは少なく、

「そこに住みたいかどうか」
「いくらまでなら資金を出せるか」

の二つがポイントになります。


あくまで個人が住む土地になりますので、

駅や通勤場所に近いなど利便性が求められます。

しかし、現在の雇用情勢が不安定な昨今多額なローンを組んで

理想的な条件の住宅を買うことは非常に困難な状態であると言えます。


したがって、大きな流れの中では、

住宅地の地価は国民所得動向に左右されると考えられます。

住宅地にも坪単価という相場がありますが、

更地で広さも手ごろなものはめったになく、

中古住宅が建っているのが一般的です。

中古住宅を購入しても築20年を越えるものが多く、

解体して新築するケースとなり、かなり予算オーバーになります。

そのため新築物件ではどうしても建売りが中心になってしまいます。

建売りでは分譲総額を見ると地価が相場より高く感じることが多いでしょうが、

それでも売れるのは販売総額(土地+建物)を

3000万~5000万円に抑えているからです。

そのため住宅地の地価相場は、30~40坪程度の宅地の

土地取引事例から算出されるのが目安となり、

100坪以上の広い住宅地は、個人より業者が買う場合が多いため、

相場より1~2割程安くなるの普通です。


これまで地価のメカニズムについて述べてきました。

不動産投資を考える上で地価について知るということは、

その立地の特質を見ることができ、投資の判断材料のポイントになります。

従いまして、住宅用途しか望めない土地に商業ビルを企画しても、

一般的には成功しませんが、例えば

「建物そのものに強い目的性のある用途をもたせる」
「集客力のあるテナントを入れる」
「話題性のあるデザインにする」


という3つの方針があれば成功も可能となるでしょう。


次回は土地によってどのような潜在的な利用価値があるかを紹介していきたいと思います。




抜粋:マイベストプロ 平川雅勝「コラム」より


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今後の不動産投資の将来性について(3)

今後の不動産投資の将来性について(3)

そもそも、なぜ土地に価値があるのか、それは収益を生み出すからです。


例えば家を建てて人に貸せば家賃収入が入り、

農作物を育てればその農作物を売り収入が得られます。

それらは全て土地を利用して収益を得ていると言えます。


マイホームの場合でも、家を借りている人と違って、家賃を支払う必要がありません。

言い換えれば家賃分の収益を得ているということになります。


こういうふうに土地から生み出される収益を基に、

その不動産価値を計算する方法を収益還元法といいます。


この収益還元法は既にグローバルスタンダードな計算法となっておりますが、

日本ではあまり定着していないのが現状です。


その理由として、日本では売買価格を積極的に公開しておらず、

それが慣習的に原則化され、

査定価格の算出時に周辺の土地の価格等を勘案した比準価格を利用し、

不動産の売買価格を決めてきたという経緯があったからと思われます。


しかし、これでは消費者が適正な価格かどうか分からないということになります。

収益還元法はシンプルな算式で価格を割り出すことができ、

売り手と買い手の双方にとって適正な価格の算出ができると言えます。


次回はその算式について具体的な事例をあげて説明したいと思います。


抜粋:マイベストプロ 平川雅勝「コラム」より


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スタイル?ソース?CSS??

みなさん、こんばんは!!


今日、投資事業部ブログのデザインを変更してみました

FC2ブログでは、このブログのようなデザインに簡単にカスタマイズできたというのに、、、


アメーバブログでは、ほとんどカスタマイズするのが不可?!

というより、難しかったです。。。


まだHTMLで、テキストそのまま書いてる方がやりやすいですよね。。。


CSSってなんだよっ?!と思いながら、とりあえずココ(投資ブログ参照)まで仕上げましたよ!!


誰か、、、


誰か、、、


この苦労を分かって。。。


そして、私を褒めて~~~(笑)


と、心の中で思いながらも、未だにこの状態に納得がいかないので

これからも修正しつつ、良いブログ作りを目指していきます!!



出来栄えをお楽しみに!!

・・・といっても素人なんで、期待できませんよね。。


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